oMatko!

Magazyn świadomych rodziców

Notariusz radzi / Prawo

Najem instytucjonalny. Czym jest i kogo dotyczy?

Od 11 września 2017 roku w polskim porządku prawnym pojawiła się nowa forma najmu, tzw. najem instytucjonalny. Jest to najem skierowany do jednoosobowych działalności gospodarczych lub spółek, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych. Umożliwia szybką ścieżkę eksmisji „nieuczciwego” najemcy.

Czym taki najem różni się do innych form najmu? Umowa o najem instytucjonalny może zostać zawarta tylko na czas określony, przy czym nie ma górnej granicy trwania takiej umowy, w związku z tym może zostać zawarta np. na 30 lat lub dłużej. Umowa najmu na czas określony, która została określona w kodeksie cywilnym, może zostać zawarta tylko na lat 10, powyżej tego okresu jest już umową zawartą na czas nieokreślony. Umowa o najem instytucjonalny musi zostać zawarta w formie pisemnej, wynajmujący – oprócz czynszu – może pobrać jedynie opłaty niezależne od wynajmującego, a co najważniejsze – wynajmujący może podwyższyć czynsz tylko i wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Inaczej mówiąc, jeżeli takich warunków nie określimy w umowie najmu, wynajmujący nie może nam podwyższyć czynszu przez cały okres trwania umowy. Szczególny warunek dotyczy też kaucji. Oczywiście nie musimy w ogóle zastrzegać kaucji, ale jeżeli wynajmujący zażąda takiego zapisu, jej wysokość nie może przekroczyć trzykrotności miesięcznego czynszu.

Umowa o najem instytucjonalny, tak jak każda umowa najmu zawarta na czas określony, może zostać wypowiedziana pod warunkiem, że wypowiedzenie oraz jego przyczyny będą wpisane do umowy, w przeciwnym wypadku umowy nie będzie dało się rozwiązać poprzez działanie jednej ze strony. Przepisy o najmie instytucjonalnym wskazują tylko możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, jeżeli najemca – mówiąc krótko – niszczy mieszkanie, narusza mir domowy w budynku, nie zapłacił co najmniej trzech czynszy, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wprowadzić możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę, zastrzegając, że muszą zostać dokładnie określone przyczyny takiego wypowiedzenia.

Oczywiście wszystkie przedstawione wyżej warunki umowy o najem instytucjonalny nie różnią się diametralnie od dotychczasowych umów najmu. Najważniejszą cechą, która wyróżnia tę formę od innych form najmu i czyni z niej atrakcyjną ofertę dla firm lub spółek, jest możliwość przeprowadzenia szybkiej ścieżki eksmisji najemcy z lokalu mieszkalnego. Aby uzyskać taką możliwość, najemca musi udać się do notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego, na podstawie którego podda się rygorowi egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Innymi słowy najemca zobowiąże się do opuszczenia naszego lokalu mieszkalnego na nasze żądanie po zakończeniu trwania umowy, natomiast właściciel w przypadku nieopuszczenia lokalu przez najemcę, wysyła mu żądanie do opuszczenia lokalu w określonym terminie. Na takim żądaniu podpis właściciela musi zostać poświadczony przez notariusza. Następnie właściciel udaje się do właściwego sądu rejonowego w celu nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i po jej uzyskaniu zwraca się już o eksmisję do komornika.

Przepisy umowy o najem instytucjonalny wyraźnie wskazały, że najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego czy nawet pomieszczenia tymczasowego, w związku z czym komornik może od razu dokonać eksmisji najemcy do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu mieszkalnego.

Reklama

Polecamy!